家づくりの知恵 別館

元住宅営業マンの今だから話せる家づくりの話

一戸建にするか、マンションにするか

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こんにちはアンディです。

 

不動産を購入するにあたって

一戸建てにするかマンションにするか

皆さん非常に迷うところです。

私も戸建の営業でしたが購入の際はマンションと迷いました。

結果、一戸建てを購入しましたがそれまでの経験で得られた情報を

お知らせしますのでご検討の材料にしてください。

 

意外と住宅営業をしているものの中にはマンションを買った者が多い。

 

という事実があります。

プロのくせに裏切りだといわれそうですがそれにも特殊な事情があります。

その話は後程お話しします。

 

ではどのように判断していくか案内していきます。

購入予算と支払面

同じ地域でもマンションのほうが安く、より便利なところに住める。

と思ってらっしゃるかたが多いです。

例えばマンションと一戸建ては金額にして

一戸建て  4000万円

マンション 3500万円

くらいのイメージをお持ちではないでしょうか?

これをベースに比較してみましょう。

この金額だけを比較すれば住宅ローン借入金利が1.8%とすると

 

35年ローン 金利1.8%=3,210円/100万円当たり月 とすると

 

一戸建て  128,400円/月

マンション 112,350円/月

 

あえてボーナス加算額はいれてません。

ここまでだと支払はマンションのほうがいいんじゃないと思うかもしれません。

しかし、マンションには共用部分があるため、

管理費、修繕積立金が必要になってきます。これが結構な金額します。

部屋の広さによって負担額が変わりますが、

地方都市の利便性の高いエリアなら管理費10,000円/月

修繕積立金7,000円/月というとこでしょうか。

そして、マンションだとここに駐車場代が加算されます。

敷地内機械式駐車場で10,000円~というとこでしょう。

さてこれを合計してみると、一戸建てのメンテナンス費用は

積み立てなくてもいいのですが、ここは公正を期して

10年に1回外壁や屋根のメンテナンス費用が120万かかると想定して

月額10,000円とします。

すると

 

一戸建て 128,400円+10,000円+ なし   + 無料 = 138,400円

   (住宅ローン)(修繕費) (管理費)  (駐車場代)

マンション112,350円+7,000円  +10,000円  +10,000円= 139,350円

 

このような計算が見えてきます。駐車場2台ならさらにマンションの負担は増えます。

 

マンションだったら安上がりということではないし、

一戸建ては手が届かないというわけではないのです。

 

教訓:毎月の支払いベースで考えるとマンションも一戸建ても変わらない。

 

セキュリテイ、環境

次にセキュリティ面です。

これはやはりマンションのほうが上であるといえます。

元々上階では外部から侵入しにくいだけでなく

防犯カメラやオートロック

管理人常駐や警備会社との提携など一戸建てを圧倒します。

 

じゃあ一戸建ては自己防衛だけで手立てはないのかというと

そうでもないです。

 

セコムのホームセキュリテイってあるじゃないですか

豪邸の玄関に貼ってあるあれです。

 

あれはセレブの皆さんしか使えないお高ーいサービスだと思ってませんか。

窓のセンサー、煙センサー、非常ボタンなどの基本的な防犯機器を

レンタルしても月額5,900円ほどで利用できます。

 

防犯意識の高い方なら十分お安いと感じていただけることと思います。

単純比較はできませんが管理費を払う分、また高層階の安心で

マンションに分があるといえます。

ちなみにアンディ家ではもともと一戸建てで育ったことから

セキュリティの意識は低いです。

夏は1階の寝室ながら窓をあけて網戸だけの状態で寝てます。

 

次に環境面ですが

やはり一戸建てよりも同じ価格ならワンランク、ツーランク上の

利便性のたかい場所が選べます。

 

駅のビルと繋がっている建物などは資産価値も高いし利便設備は

ないものがないといっても過言ではないでしょう。

しかしこれも予算あっての話。

そのような物件は値段も近隣相場と比べてかなりお高めです。

 

予算を決めて探してみたときに土地の広さに大きく左右される面がありますが

駅から徒歩圏内、病院、学校、スーパー、コンビニを近くに備えた同じ町内の

建売住宅の支払いとマンションの支払いが上の項の方法で比較すると

ほぼ変わらないかマンションが上であることがおおいです。

アンディの住まいもスーパー徒歩3分、少、中学校徒歩10分、病院徒歩1分

最寄りの駅まで徒歩15分、バス停徒歩3分、高速の入り口車で2分の位置にありますが

近所のマンションと比較したときに駐車場2台、管理費、共益費、修繕積立金

含めた支払いがマンションが上だったことから一戸建てにターゲットを絞りました。

 

それでもハウスメーカーの社員たちがマンションを購入する理由を

挙げていきます。

 

①朝早く夜は公共交通機関で帰れないことが多い。

②仕事で飲み事が多く、早く仕事が終わると繁華街に出かけ結局公共交通機関がない。

 

結局職場の近くに住んでいないと睡眠時間確保の点でも、タクシー代の負担も馬鹿にならないので少しでも職場に近いところになるということです。

こんな方々はオフィス街のできるだけ近くに住みたいでしょうからマンション1択

になるのでしょう。

 

その他共通するそれぞれのリスク

家づくりを初めて分かったこと住宅営業を通じてわかったことで

不動産選びで重要なことをまとめておきます。

①大型のマンション、分譲地は絶対に避ける。

 営業マンは売りやすいのでやたらと勧めてきます。

メリットは同じ世代が多く、所得レベルも同程度で

新しくそこに住む人が多いので近所付き合いや

子育ての面で便利だと言われています。

しかし、将来的にはそのような場所がどのようになるかご存知ですか?

想像もつきませんよね。

実はすでに昭和期の高度成長時代に持ち家政策の時代にできた

大型分譲地や、払い下げの大型公団物件などで起こってることですが

老人ばかりの街になっているのです。

家を購入した親たちの世代は子育てを終えて夫婦2人になりました。

若い世代は親元を離れ周りも老人ばかり、そんな街だから近くの商店もふるく、

近所にできた大型ショッピングセンターの影響で

その商店さえ潰れていきます。その結果住まいから10分ほど移動しないと

病院に行くのもままならない、しかもその10分の移動が負担が大きい年代です。

そうすると、家も広いばかりで手入れが大変なので売却しようとなります。

 

前置きが長くなりましたが、言いたいことは同じ世代が多い場所は

不動産を売却しようという時期がみんな同じになるということです。

まだわかりませんか?みんなが売却を考えたら需要と供給のバランスが

崩れます、しかも老人ばかりの住宅地人気あると思いますか。

ここまで言えばわかりますよね。

 

資産価値がめちゃくちゃ落ちるってことです。

 

大型の開発地は元々将来性や山を切り開くなどの開発費を含め割高になっています

買ったときは地価は高いけど将来は暴落が目に見えているのです。

マンションはもっと悲惨で

間取りが同じ物件が不動産情報にあふれるわけです。

比較の仕様がなく他より安くしないと売れないのです。

大型物件は規模が大きい分広告費をかけてイメージがいいですが

将来はこんな未来が待っているとはだれも教えてくれません。

 

あとマンションでも一戸建てでも共通して言えるのは将来的に渡って

日照が確保できるのか、見下ろされるような位置に大きな建物ができないか

気にして選んでください。

 

私の友人はマンション購入して向かいの土地が工場だったので視界を遮らず

眺望が自慢でしたが2年後工場の閉鎖で大規模マンションができて視界も

日照も、眺望も全部かわってしまいました。

 

場所を選ぶときは東側と南側になにがあるか、用途地域はなにでどれくらいの

高さの建物が建てれれるか確認しておきましょう。

 

教訓:今の環境も大事だが未来のことを予想することはもっと大事です。